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| 返済期間を決めるのも、上手な資金計画づくりの大切な要素です。どう決めればいいか、考え方を整理しておきましょう。 |
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まずは基礎知識 。
返済期間はローンの種類ごとに、最長の返済期間が決まっています。公庫は物件の種類や築年数によって異なりますが、新築マンションなら最長35年。民間ローンについては、物件に関わらず最長35年となっているのが一般的です。 |
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公庫も民間ローンも完済時の年齢上限（70歳〜80歳程度が一般的）が定められており、年齢によっては最長の返済期間より短い期間でしか借りられないこともあります。
住宅の広告などには返済例が紹介されている例がありますが、その場合、最長の35年返済で計算されているのが普通です。なぜって、それは返済期間が長いほど毎月の返済が少なくて済むから。そのほうが買えそう、という気になるでしょう？
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3000万円を30年返済で借りれば、毎月返済額は11万8536円。これが35年返済では10万7249円となり、ぐっと軽くなるのです（金利2.5％、ボーナス併用返済なしの場合）。
また返済期間の長さは、借入可能額にも影響します。
たとえば毎月10万円返済できる、という場合。35年返済では2790万円借りられるのに対し、30年返済では2530万円となってしまいます。とくに公庫では返済月額が月収の5分の１に収まる範囲までしか借りられないため、短期では希望額が借りられないということもあるのです。 |
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ならばやっぱり長期にしよう、と思いますよね。でも返済期間が長くなるほど、利息が膨らみます。『利息負担』という面から考えると、短期のほうがおトクなのです。
同じ3000万円を借りる場合、35年返済では総返済額は約4504万円。対して30年返済では約4267万円。約237万円も少なく済む計算です。
ほとんどのローンは1年刻みで返済期間を決めることができます。希望額が借りられる範囲で短めに組む、それが返済期間決定の大原則といえそうですね。 |
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住宅ローンの返済は定年までに終わらせるのが大基本です。いうまでもありませんが、定年後も返済するのはハードですからね。
となると、返済期間は『定年の年齢−入居するときの年齢』がベースになります。定年が60歳、35歳で入居、という人なら、25年返済が目安です。自営業の人は、確実に稼げる年齢をベースにするといいですね。 |
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でもそれはあくまで理想。実際にはそんな短い期間では借りられない（返せない）というケースもあるでしょう。
本当は『定年の年齢−入居するときの年齢』をベースにした返済期間で借りられる額が適度な借入額ですが、それでは買えないという場合は『定年の年齢−入居するときの年齢＋ 』の期間で借りざるを得ません。
ただしプラスした分は定年後も残ることになりますから、繰り上げ返済などで完済を早める必要があります。
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| 繰り上げ返済とは、毎回の決まった返済とは別に、先々の分を任意で返済すること。繰り上げ返済した分はすべて元金の返済に充てられるため、そこに付くはずだった利息がなくなるほか、返済期間を短くすることができます。 |
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たとえば3000万円を35年返済で借りた場合、30年後には約604万円のローンが残ります。この分が繰り上げ返済したい額の目安です。定年までに完済するのが難しそうなら、それは借り過ぎのサインかも。予算を見直してみるのが安心です。 |
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『定年の年齢−入居するときの年齢』より短くても大丈夫、という場合は、もちろん、短く組んでもいいでしょう。
共働きの人など、当初はたくさん返せるけれど、妻が仕事を辞めたら返済できる額が減るというのもよくあるケース。公庫では返済途中で返済期間などを変更することもできるので、当初は短く組んでたくさん返し、妻が退職したら返済期間を延長するといった方法も効果的です。 |
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ただし公庫以外のローンでは返済期間の延長が困難ですから、収入が減る可能性があるなら無理のない範囲で返済期間を決めるのが無難です。ゆとりのあるうちに繰り上げ返済を行い、期間短縮を図りましょう。
『定年の年齢−入居するときの年齢』をベースに、定年までに完済できるように返済期間を決める。余裕があるなら無理のない範囲で短く組む。これが上手な返済期間の決め方といえるでしょう。 |
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