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| 十文字会計鑑定事務所ホームページ>> |
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十文字先生 「マイホームを購入するときに、いちばん金額が大きくなるのが登録免許税です。これは登記手続き、つまり不動産の所有権などの権利を登記簿謄本に記載するときにかかる税金です。登記する権利の種類によって図1のように税率が決まっています。
住宅を新たに建築したり、新築住宅を購入した場合、まず建物の『表示登記』を行います。これには税金はかかりません。その上で建物の『所有権保存登記』を行います。 |
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中古住宅や土地を購入した場合は、所有者が変わりますから『所有権移転登記』になります。
また、住宅ローンを借りて購入する人が多いと思いますが、その場合に、金融機関が担保を取るために行うのが『抵当権設定登記』です」 |
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十文字先生 「登録免許税の税額は、固定資産税評価額（※）に税率をかけて計算します。たとえば、新築住宅の建物の評価額が800万円、土地の評価額が2000万円だとすると、税額は建物が［800万円×0.2％＝1.6万円］、土地は［2000万円×1％＝20万円］、合計21.6万円となります。
かなり高いですね。ただ、登記簿上の床面積が50m2以上あることなど、一定の条件に合う住宅の場合には、税率が軽くなる特例があります（図1,2参照）。
※建物の評価額は時価の5割程度、土地の評価額は公示地価の7割程度。 |
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この条件に合う住宅なら、前記の例でいえば、建物が［800万円×0.15％＝1.2万円］と若干低くなります。土地については軽減措置はありません。建物が中古の場合（評価額が同じとすると）は、移転登記になりますから、軽減がない場合が［800万円×1％＝8万円］、軽減されると［800万円×0.3％＝2.4万円］で、3分の1以下になります。中古のほうが軽減効果が大きいですね。
なお、登記の際には登録免許税の他に、司法書士に対する登記手続き代行手数料がかかります」 |
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| 十文字先生 「マイホームの所在地がある市区町村役場で、住宅用家屋証明書を取得してください。これは、登録免許税の税率軽減を受けられる特例適用住宅であることを証明する書類です。 |
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図3のように、取得した住宅の種類によって証明書を取るのに必要な書類が変わってきますので、注意してください。
共通する書類として、取得した住宅の住民票が出ていますが、通常は登記する前の住宅に入居していませんね。ですから『現在のところ未入居の状態にありますが、自己の住宅の用に供するものに相違ありません』と記した申立書を提出するのが一般的。
また新築住宅の場合は、自治体によって検査済証が必要になります。違法建築の住宅では、検査済証が取れませんので注意してください。 |
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もう一つ注意点があります 。
2005年度の税制改正で、中古住宅の特例の条件が変わりました。従来は、マンションのような耐火建築物は築25年以内、木造などの非耐火建築物は築20年以内という条件がありましたが、今年度から、それぞれの築年数を超えても新耐震基準に適合していれば特例が受けられるようになったのです。 |
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この改正に伴って、新たな必要書類が出てきました。築25年超の耐火建築物、築20年超の非耐火建築物で特例を受けるには、『耐震基準適合証明書』が必要になります。これは、建築士や指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関に耐震診断を依頼して、審査を受けることで取得できます。原則として売り主が依頼すること、住宅の引き渡し前に証明書を取得することが条件です。ですから、中古住宅の購入者は、引き渡しの前に、売り主から証明書を受け取るという流れになります。
その他、必要書類は自治体によって若干異なることがありますから、事前に確認しておくといいでしょう」 |
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