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十文字先生 「住宅ローン控除というのは、住宅ローンを借りてマイホームを購入したときに、所得税の軽減を受けられる制度ですね。この講座でも何度か紹介しました。詳細はバックナンバーをご覧ください。
住宅ローン控除を受けるには、購入した翌年に所轄の税務署に確定申告をする必要があります。一般の確定申告は、毎年2月16日から3月15日前後ですが、還付申告については1月から受け付けてもらえます。郵送でも可能です。ただ、記載ミス、添付書類の不備などがあると面倒ですから、税務署に出向いて確認してもらった上で提出するほうが無難でしょう。その場で、不明点などの相談にものってくれます。 |
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| さて、確定申告書に添付することが必要な書類は、図1の通り。けっこうな数がありますね。早めに準備しておきたいものです。いくつかポイントを挙げておきましょう。 |
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まず、住民票は、控除を受ける最初の年の12月31日までに転入したことを証明するものです。住宅ローン控除の適用条件の一つ、「取得後6カ月以内に入居し、引き続き年末まで住んでいること」をクリアするために必要になります。もし、購入して半年以内に入居しても、年末までに転勤などで住まなくなってしまった場合は、住宅ローン控除を受けられなくなりますので、注意してください。翌年以降の転勤の場合、転勤が終わった後に再び住めば控除を受けられます。
ローンの年末残高証明書は、一般に11月頃になると金融機関から送付されてきます。通常の返済を続けていると、年末にはこうなるという予定額が記載されているものです。ですから、年末近くになってイレギュラーな繰り上げ返済などで残高が減ってしまうと、再発行してもらわなければなりません。いずれにしても、年末残高の一定割合の税金が戻ってくるわけですから、繰り上げ返済をするなら翌年以降にしたほうがいいでしょうね。
05年4月以降に取得した中古住宅の場合、それ以前の築年数の要件が撤廃されました。その代わり、耐火建築物で築25年超、非耐火建築物で築20年超の場合は、建築士や指定検査機関などが調査した「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」が必要になります。すぐに用意できるとは限りませんので、該当する場合は、購入後すみやかに準備しておいたほうが無難です。 |
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| 会社員の場合、最初の年に自分で確定申告をすれば、翌年以降は会社が年末調整で精算してくれます。その際に必要な書類は、図2の通り。自分で確定申告をするのを忘れたり、会社で精算してくれなかった場合は、5年間まではさかのぼって請求できます」 |
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十文字先生 「夫婦の共有名義で購入されるケースは少なくありませんね。その場合、住宅ローンの債務者がどうなっているかによって、住宅ローン控除の扱いが変わってきますので、注意してください。
まず、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを申し込んで返済している場合は、夫と妻が個別に確定申告をすることで両方の住宅ローン控除を利用できます。 |
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問題は、申し込んだ住宅ローンが1本の場合です。仮に夫婦共働きだとしても、住宅ローンが夫の単独債務の場合は、夫の分しか住宅ローン控除を受けられません。妻が連帯保証人になっていても同様です。
これに対して、夫婦で収入合算するなどして、夫または妻が連帯債務者となっている場合は、夫婦ともに控除を受けることが可能です（「連帯保証」と「連帯債務」の違いに要注意）。
また、所有権の共有持ち分の割合と、連帯債務の負担割合がどうなっているかによって控除額が変わってきます。図3をご覧ください。 |
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まず、ご質問のＹ・Ｎさんのように、どちらも6対4と同じケース。年末のローン残高3000万円ですから、仮に単独債務の場合はこの1％が控除されるため、控除額は30万円ですね（05年入居で、1〜8年間の場合の控除割合。最上限は40万円）。Ｙ・Ｎさんの場合は、ローン残高3000万円のうち夫が6割の1800万円、妻が4割の1200万円で申告します。つまり持ち分割合＝負担割合で按分するわけです。それぞれが1％の控除を受けられますから、18万円と12万円。合計30万円で、単独の場合と一緒です。
一方、共有持ち分と債務負担の割合が異なる場合はどうでしょうか。持ち分割合は夫5対妻5、連帯債務の負担割合は夫6対妻4とします。このケースでは、それぞれが申告するローン残高は、負担割合の6対4と同じにはなりません。
夫の負担割合からすると、夫のほうはＹ・Ｎさんと同じように1800万円となります。しかし、夫の共有持ち分は5割です。これを取得するために負担するべき債務は、3000万円の5割、つまり1500万円となります。
妻のほうも、持ち分割合に応じた1500万円を本来は負担すべきですが、収入に応じた負担割合の1200万円しか負担できません。住宅ローン控除の申告は、夫1500万円、妻1200万円となり、それぞれの1％で15万円と12万円。合計27万円となり、Ｙ・Ｎさんのケースより控除額は少なくなってしまいます。ややこしいですね。 |
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| さらに、頭金の負担が異なる場合は図3-3のよう、夫が自分の家屋等の持分を取得するために借入金として負担すべき額は1100万円(4000万円×50%−900万円)となり、控除額の上限はさらに少なくなる計算です。詳細は省きますが、図3-2や図3-3のように、頭金や借入金の負担割合が共有持ち分の割合と一致しないと贈与の問題が出ますので、注意が必要です。 |
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| 住宅価格や借入金額が同じでも、夫婦それぞれの負担割合や共有持ち分の設定によって、住宅ローン控除の金額が変わることに気を付けてください。いずれにしても計算が複雑になりますから、共有名義の場合は、税務署や専門家に事前に相談することをお勧めします」 |
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