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【プロフィール】
神奈川県在住。年齢32歳、妻と2人家族。ＩＴ系有限会社経営。2004年12月に4000万円台の新築マンションを購入。建物の完成、引き渡しは06年3月。
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| しっかり資金計画を立てたつもりでも、いざ、本番になってみると、思い通りにいかないもので・・・。第2弾は、ローン審査と売買契約にかかわる手続き。 |
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--一目で気に入った新築マンションの購入を決めたわけですが、売買契約の前に住宅ローンの仮審査がありますよね。どんな書類を出したのですか。
F ええ、購入申し込みをしてから3週間後に契約だったんですが、その前に、ある地方銀行にローンの事前審査を出してます。肩書き上は会社経営者ですから、サラリーマンに比べて提出する書類が多かったですね。普通は源泉徴収票くらいだと思いますが、損益計算書とかバランスシートとか、会社の財務諸表も過去3年分出すように求められました。 |
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| 契約前の事前審査では、少しひやっとしました |
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--で、結果は？
F 無事契約はできたので、仮審査はオーケーです。ただ、不動産会社の営業マンから『大丈夫ですよ』って言われてたんで、安心しきってたんですけど、実際はギリギリだったみたいです。というのも、2年前に事業拡大のための投資をしたりして、一時的に決算の数字が少し悪くなったことがあったからです。
--なるほど、住宅を買う前の数年間は健全経営をしてないと、ローン審査が通りにくくなるって言われますからね。
F よく節税のために赤字決算にしたりするって聞きますけど、それやってたら厳しかったかもしれません。 |
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--初めての売買契約はいかがでしたか？
F 一応、契約の1週間前までに契約書を取り寄せて内容をチェックしようと思っていたんですけど、けっこう毎日仕事で疲れて帰ってくると気力がなくって、結局、それほど詳しくチェックできませんでした。でも、契約の当日は、担当者の方が詳しく重要事項説明をしてくれて、売買契約書の条項も1つ1つ読み合わせしてくれましたから、納得して契約できました。 |
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--ローン条項（ローン融資特約。図参照）は内容を確認しました？
F えっ？
--予定していたローンが借りられなかった場合に、契約を白紙にできる条項です。建物の完成、引き渡しは半年以上も先ですから、金利や融資状況が変わっているかもしれませんし、けっこう大事なところですよ。
F ああ、ありましたね。ただ、ローン条項って契約書の最後のほうにあるでしょ。書類の読み合わせが始まってから、3時間以上たってる頃だから、もうかなり疲れちゃってて（笑）。細かい内容はちょっと記憶にないですね。 |
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--ええーっ、大丈夫なんですか？
F もちろん、ちゃんとローン条項を入れておかないと、高い金利のローンを組まされちゃう恐れがあることは知っていましたから、確認はしてますよ。
僕らが非常に高い金利であると判断した場合、売買契約は取り消せることに双方合意しています。書面にはしていませんが、民法上、当事者双方の意思の合致で契約は成立するはず。ですから取り消しの条件も契約成立していると認識しています。録音でもしておいたほうが、もっと確かなんでしょうけど。 |
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--ローンの正式な申し込みはまだなんですよね？
F ええ、もう少し先だと思います。銀行の事前審査は通っていますから、あとは金利の動向とかを見ながら、引き渡しの時期が近づいてから決める予定です。家を探しはじめたころは、知らなかったんですけど、いま『フラット35』の金利がものすごく低いですよね。
--はい、公庫の証券化を使った新型ローンですよね。最長35年間の完全固定金利で、いまは低いところは2％台前半です。
F そうそう、魅力ありますよね。ただ、フラット35の場合だと、購入価格の8割までしか借りられないので、残り2割は頭金で用意するか、どこかから調達しなければならないんです。予定では1割くらいを頭金で入れようかと思っていたので、1割分ぐらい不足します。 |
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| 納得して契約するには、事前の勉強は大切です |
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--あと1割分、400万円くらい追加で用意しないといけないと。手持ち資金は？
F あることはあるんですけど、それを使っちゃうと、いざというときの資金がなくなるから、危険かなと。そこでフラット35を基本にして、足りない部分は銀行ローンで借りようと考えていたわけです。手元のキャッシュを重要視したいというか、お金の流動性を確保するために金利分を支払うという考え方をしました。
--頭金の他に諸費用もかかることはご存じですよね。
F もちろん。諸費用に充てる金額分は、頭金とは別に確保しています。設計変更、税金、保険料、引越代、家具やカーテン、もろもろで200万円くらい見てます。 |
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--それなら十分ですね。最後に、マイホーム購入とその資金繰りを初めて体験してみて、感想はいかがですか？
F そうですねぇ、事前に本を読んで勉強しているつもりでも、実際の手続きの流れは個々に違いますから、けっこう戸惑いましたね。特に手続きのスピード感に惑わされました。僕の場合、家探しをはじめた初期段階で、1度だけ住宅ローンの書籍と不動産投資の本に目を通しました。でも、本で理解できたレベルと、実際に行動に移せるレベルには、やはり開きがあるので、チェックリストでも作っておけばよかったかなと思います。
あるいは、アドバイスしてくれる第三者的な立場の専門家に頼むのも一つの手だったのかもしれませんね。ただ僕の場合、仕事が忙しくて信頼できる第三者を探す時間もなかったんです。そういった意味では、安心して物件を購入するためには、事前学習とかインターネットとかで調べるとか、ちょっとした行動は、十分に時間を費やす価値のある作業ではないかと思います。何も勉強していなければ、やはりそれなりのレベルでしか確認のしようがありませんからね。 |
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